Anul 2021 vine cu o serie de schimbări in ceea ce privește impozitul pe clădirile cu destinație mixtă deținute de persoanele fizice si impozitul pe clădirile deținute de persoanele juridice.
Modificările au fost aduse prin Legea 241 pentru modificarea alin. 1 al art. 459 din Legea 227/2015 privind Codul Fiscal ( publicata in M.O. nr. 1041 din 06 noiembrie 2020) si Legea 296 pentru modificarea si completarea Legii 227/2015 privind Codul Fiscal (publicata in M.O. nr. 1269 din 21 decembrie 2020).
Modificări cu impact asupra persoanelor fizice care au in proprietate clădiri cu destinație mixtă
Alin. 1 al art. 459 din Codul Fiscal ( Legea 227/2015 ) – in forma inițiala – face referire la modalitatea de stabilire a impozitului pentru clădirile cu destinație mixtă deținute de persoanele fizice, mai exact, stabilește că impozitul pe clădirile cu destinație mixtă se calculează prin însumarea impozitului calculat pentru partea de clădire cu destinație rezidențială și impozitul stabilit pentru suprafața clădirii cu destinație nerezidențială. Modalitatea de stabilire a valorii impozabile pentru partea de clădire cu destinație rezidențială este prevăzută de art. 457 din Codul Fiscal si este exemplificata la pct. 35 – 37 din HG 1/2016, Titlul IX – Impozite si taxe locale. Valoarea impozabila pentru partea de clădire cu destinație nerezidențială se stabilea pe baza valorii rezultata dintr-unul din următoarele documente: un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat in ultimii 5 ani anteriori anului de referință, valoarea finala a lucrărilor de construcții pentru clădirile construite in ultimii 5 ani ( exemplu: valoarea din procesul-verbal de recepție finala a clădirii) sau valoarea rezultata dintr-un act de transfer al dreptului de proprietate ( contract de vânzare-cumpărare, donație, etc.) pentru clădirile dobândite in ultimii 5 ani.
Modificarea adusă de Legea 241 se referă la modul de stabilire a impozitului pe suprafața utilizată în scop nerezidențial. Începând cu 01.01.2021 valoarea impozabilă pentru suprafața utilizată în scop nerezidențial se stabilește pe aceleași principii utilizate la stabilirea valorii impozabile pentru clădirile cu destinație rezidențială, fiind eliminate din ecuația stabilirii valorii impozabile atât raportul de evaluare cat si documentele referitoare la valoarea finala a lucrărilor de construcții si documentele care atesta transferul dreptului de proprietate. Exista însă o condiție: cheltuielile cu utilitățile să nu fie înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică.Prin sintagma «cheltuieli cu utilitățile» se înțelege: cheltuieli comune aferente imobilului, cheltuieli cu energia electrică, gazele naturale, cheltuieli de termoficare, apă și canalizare.
Art. I – Punctele 195 – 196 din Legea 296/2020 aduc o serie de modificări articolelor 458 si art. 459 din Codul Fiscal, articole care se refera la calculul impozitului pe clădirile nerezidențiale si mixte deținute de persoanele fizice.
Pana la data intrării in vigoare a legii 296/2020, la art. 458 lit. a) respectiv lit. c) se preciza că raportul de evaluare sau actul prin care s-a efectuat transferul dreptului de proprietate a clădirii ( nu mai vechi de 5 ani fata de anul de referință), in care este specificata valoarea pe baza căreia se stabilește impozitul pentru clădirile cu destinație nerezidențială aflate in proprietatea persoanelor fizice, se depune la organul fiscal pana cel mai târziu la data primului termen de plata a impozitului. Modificarea adusa de pct. 195 art. I din Legea 296/2020 consta in faptul ca documentele menționate anterior pot fi depuse la organul fiscal si după data primului termen de plata a impozitului dar vor produce efecte începând cu data de 1 ianuarie a anului fiscal următor.
Codul Fiscal, înainte de modificările aduse de Legea 296/2020, preciza ca, daca suprafețele folosite in scop rezidențial si cele folosite in scop nerezidențial nu pot fi evidențiate distinct, se vor aplica următoarele reguli ( art. 459 alin. 3):
- În cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care nu se desfășoară nicio activitate economică, impozitul se calculează ca si pentru clădirile cu destinație rezidențială;
- În cazul în care la adresa clădirii este înregistrat un domiciliu fiscal la care se desfășoară activitatea economică, iar cheltuielile cu utilitățile sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică, impozitul pe clădiri se calculează la fel ca si impozitul pentru clădirile cu destinație nerezidențială ( pe baza valorii care reiese din raportul de evaluare întocmit de un evaluator autorizat in ultimii 5 ani anteriori anului de referință, valoarea finală a lucrărilor de construcții pentru clădirile construite in ultimii 5 ani sau valoarea rezultata dintr-un act de transfer al dreptului de proprietate)
Pct. 196, art. I din Legea 296/2020 modifica in totalitate prevederile referitoare la modul de stabilire a impozitului pentru clădirile mixte pentru care nu exista o evidențiere distincta a suprafețelor cu utilizare rezidențială si cele cu utilizare nerezidențială. Conform modificărilor, in cazul clădirilor cu destinație mixtă, când proprietarul nu declară la organul fiscal suprafața folosită în scop nerezidențial – indicarea suprafeței folosita in scop nerezidențial prin declarație pe propria răspundere – impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea cotei de 0.3% asupra valorii impozabile determinate in același mod ca pentru clădirile rezidențiale.
Pct. 219, art. I din Legea 296/2020 prevede ca persoanele fizice care la data de 31 decembrie 2020 au în proprietate clădiri cu destinație mixtă au obligația să depună o declarație pe propria răspundere, până la data de 15 martie 2021 inclusiv, privind suprafața folosită în scop nerezidențial. Nu au aceasta obligație persoanele fizice ale căror suprafețe folosite în scop nerezidențial au fost declarate la organul fiscal până la data 31 decembrie 2020 prin depunerea formularului ITL 001-2016.
Modificări cu impact asupra persoanelor juridice care au in proprietate clădiri
Art 4 din Legea 227/2015 privind Codul Fiscal prevede ca orice modificare si/sau completare a Codului Fiscal se face prin lege, care intră în vigoare în termen de minimum 6 luni de la publicarea în Monitorul Oficial al României, Partea I.
Până la data intrării in vigoare a legii 296/2020 – data de 01.07.2021 conform art. 4 alin 1 din Legea 227/2015 – la art. 460 se precizeaza că valoarea impozabilă a clădirilor deținute de persoanele juridice se actualizează o dată la 3 ani pe baza unui raport de evaluare, care se depune la organul fiscal până cel mai târziu la data primului termen de plata a impozitului. Modificarea adusa de pct. 197 art. I din Legea 296/2020 constă în faptul că valoarea impozabilă a clădirii se actualizează o data la 5 ani iar raportul de evaluare poate fi depus la organul fiscal si după data primului termen de plata a impozitului dar va produce efecte începând cu data de 1 ianuarie a anului fiscal următor.
Modificările aduse art. 460 din Codul Fiscal nu limitează dreptul persoanelor juridice de a actualiza valoarea impozabilă a clădirilor ori de câte ori aceștia consideră că această actualizare se impune. Rămâne însă în vigoare prevederea care stabilește o cotă de impozitare de 5% aplicabilă valorii impozabile a clădirilor a căror valoare impozabilă nu a fost actualizată in ultimii 5 ani aferenți anului de referință.
Analizând modificările aduse de Legea 241/2020 si Legea 296/2020 constatam următoarele:
- Pentru stabilirea impozitului pe clădirile cu destinație mixtă aflate in proprietatea persoanelor fizice, exclusiv in situația in care cheltuielile cu utilitățile nu sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică, nu mai este necesara depunerea unui raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat in ultimii 5 ani anteriori anului de referință sau documentul din care să reiasă valoarea finala a lucrărilor de construcții pentru clădirile construite in ultimii 5 ani sau actul de transfer al dreptului de proprietate pentru clădirile dobândite in ultimii 5 ani;
- Înainte de modificările aduse de cele doua legi, modul de delimitare a suprafețelor, in funcție de destinația rezidențială sau nerezidențială, era precizat doar in HG 1/2016– Norme metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal. Prin Legea 241/2020 s-a introdus obligativitatea contribuabilului de a indica, prin declarație pe proprie răspundere, suprafața folosită in scop nerezidențial ( documentele prin care se făcea delimitarea suprafețelor în funcție de utilizare erau si sunt in continuare prevăzute la pct. 45 din HG 1/2016, Titlul IX – Impozite si taxe locale);
- In urma modificării art. 459 alin. 1 si alin 3, prin cele doua legi, apar confuzii in ceea ce privește identificarea suprafeței cu destinație nerezidențială. Art. 459 alin 1 lit b prevede ca suprafața folosită în scop nerezidențial va fi declarata, pe proprie răspundere, de către contribuabil – obligativitate care reiese si din pct. 219 art. I al Legii 296/2020 – iar art. 459 alin 3 face referire la situația în care proprietarul nu declara la organul fiscal suprafața utilizata in scop nerezidențial. La alin. 1 trebuie indicata suprafața iar la alin 3 indicarea suprafeței este facultativa!!! ( Un fel de recomandare … obligatorie !).
- Înainte de modificări, dacă nu se cunoșteau suprafețele cu destinație rezidențială si nerezidențială iar cheltuielile cu utilitățile nu erau în sarcina persoanei care desfășoară activitate economică, impozitul pe clădire se calcula la fel ca si pentru destinația rezidențială. După modificări le aduse prin Legea 296/2020, daca nu se cunosc suprafețele rezidențiale si nerezidențiale, impozitul se calculează prin aplicarea unei cote de 0,3% la valoarea impozabila stabilita după aceeași formulă ca cea pentru clădiri rezidențiale. În noile prevederi nu se mai ține cont în sarcina cui sunt cheltuielile cu utilitățile.
- Persoanele fizice care la data de 31 decembrie 2020 au în proprietate clădiri cu destinație mixtă au obligația să depună o declarație pe propria răspundere, până la data de 15 martie 2021 inclusiv, privind suprafața folosită în scop nerezidențial. Nu au aceasta obligație persoanele fizice ale căror suprafețe folosite în scop nerezidențial au fost declarate la organul fiscal până la data 31 decembrie 2020 prin depunerea formularului ITL 001-2016.
- Valoarea impozabila a clădirilor deținute de persoanele juridice se actualizează o data la 5 ani iar raportul de evaluare poate fi depus la organul fiscal si după data primului termen de plata a impozitului, dar va produce efecte începând cu data de 1 ianuarie a anului fiscal următor. Modificarea intra in vigoare la 6 luni de la publicarea legii in Monitorul Oficial.